Οροφοκτησία – κάθετη ιδιοκτησία
Η κατασκευή πολυκατοικιών λύνει τις στεγαστικές ανάγκες του πληθυσμού εδώ και δεκαετίες. Η συγκατοίκηση όμως αυτή έχει πλεονεκτήματα, αλλά και μειονεκτήματα . συχνά προκύπτουν αντιδικίες για την επίλυση των οποίων αρμόδιο είναι το Μονομελές Πρωτοδικείο.
Η ιδιοκτησία που ανήκει στον καθένα από τους ιδιοκτήτες έχει θεσμοθετηθεί με νόμο, συνιδιοκτησία κατά ορόφους ή «οριζόντια ιδιοκτησία».
Λειτουργία της συνιδιοκτησίας
Η συνιδιοκτησία για να λειτουργήσει απαιτεί την ύπαρξη οργάνων δηλαδή Διαχειριστή και Γενική Συνέλευση. Αυτά ορίζονται γενικά με νόμο, αλλά και ειδικότερα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας που έχει υπογραφεί από τους συμβαλλόμενους και έχει κατατεθεί στο υποθηκοφυλακείο (αποτελεί μέρος της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας).
Κάθε διαχειριστής οφείλει να έχει ένα αντίγραφο του κανονισμού της πολυκατοικίας, καθώς και κατάλογο των ονομάτων των κατοικούντων στην πολυκατοικία, ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
Γενική Συνέλευση της Πολυκατοικίας
Η γενική Συνέλευση συγκαλείται με τον τρόπο και τις προθεσμίες που αναφέρονται στον κανονισμό και συνεδριάζει και αποφασίζει με βάση τις πλειοψηφίες που αναφέρονται σε αυτόν. Στη γενική συνέλευση συμμετέχουν όλοι οι ιδιοκτήτες οποιασδήποτε ιδιοκτησίας στο κτήριο. Οι ψήφοι τους είναι ανάλογοι με το μέγεθος των μεριδίων τους στα χιλιοστά επί του οικοπέδου.
Σε κάθε Γενική συνέλευση εκλέγεται πρόεδρος και γραμματέας για την τήρηση των πρακτικών, σε ειδικό βιβλίο, στα οποία αναφέρονται οι παρευρισκόμενοι και οι αποφάσεις που πάρθηκαν.
Κάθε χρόνο συνήθως η γενική συνέλευση εκλέγει ως διαχειριστή έναν εκ των συνιδιοκτητών με ετήσια θητεία
Διαχείριση πολυκατοικίας
Συχνά λόγω της απροθυμίας πολλών συνιδιοκτητών να εκτελέσουν τα καθήκοντα του διαχειριστή, αφού αυτά είναι αρκετά και πολλές φορές απαιτούν πολύ από τον πολύτιμο χρόνο μας, καταφεύγουν στην λύση να εκλέγουν τον υπεύθυνο κάποιου γραφείου διαχείρισης πολυκατοικιών σαν διαχειριστή, ο οποίος επιμελείται τις πληρωμές, τις εισπράξεις, την παραλαβή του πετρελαίου, την ειδοποίηση των συντηρητών (βυτίο βόθρου, συντηρητή καυστήρα) και γενικώς ασχολείται με ότι έχει σχέση με την εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας.
Διαχειριστής
Ο διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών για την διαχείριση των κοινοχρήστων πραγμάτων ενός κτηρίου.
Η εντολή στον διαχειριστή δίδεται από την συνέλευση των συνιδιοκτητών, που συγκαλείται σύμφωνα με τον κανονισμό και το αντικείμενο της εντολής αυτής δηλαδή οι αρμοδιότητες του διαχειριστή προσδιορίζονται επίσης από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε γενικές γραμμές όμως οι αρμοδιότητες αυτές είναι:
Εξόφληση όλων των λογαριασμών κοινοχρήστων δαπανών , όπως ΔΕΗ, ύδρευσης, καθαριότητας, πετρελαίου κλπ. Επίβλεψη των τακτικών (π.χ. καθαριότητα) και εκτάκτων εργασιών (π.χ. επισκευή των βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτιρίου. Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση αναλυτικού λογαριασμού για κάθε διαμέρισμα χωριστά, ανάλογα με τα χιλιοστά συμμετοχής του. Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων. Έλεγχος του αποθέματος και προμήθεια του πετρελαίου θέρμανσης κατά τους χειμ ερινούς μήνες.Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρξει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της. Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης.
Πρακτικά τώρα, ο διαχειριστής είναι το εκτελεστικό όργανο και αφεντικό του είναι η συνέλευση της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής όμως, εκτός ακραίων περιπτώσεων, πρέπει να αφήνεται απερίσπαστος να εκτελεί τα καθήκοντά του σύμφωνα με την κρίση του. Οι συνιδιοκτήτες πρέπει να κατανοήσουν ότι ο διαχειριστής δεν υφίσταται για να ικανοποιεί τα καπρίτσια λίγων, αλλά για να υπηρετεί τα συμφέροντα όλων των ενοίκων.
Από την άλλη μεριά ο διαχειριστής πρέπει να αφιερώνει χρόνο για το κτίριο, να ακούει τις γνώμες των συγκατοίκων του αλλά να ενεργεί πάντα κατά την κρίση του και με γνώμονα το μακροπρόθεσμο συμφέρον των πολλών. Ακόμα να φροντίζει να υπάρχει διαφάνεια σε όλες του τις ενέργειες και να μπορεί να αιτιολογήσει τις πράξεις του όταν του ζητηθεί.
Κανονισμός Πολυκατοικίας
Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας. Το κείμενο αυτό είναι μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά κάθε ιδιοκτησίας. Με την υπογραφή λοιπόν του συμβολαίου, κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του.
Ακόμα κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας του σε τρίτο, να δεσμεύει με το συμφωνητικό μισθώσεως τον ενοικιαστή στην τήρηση του κανονισμού. Σε γενικές γραμμές ο κανονισμός ρυθμίζει θέματα τα οποία δεν ρυθμίζονται από την νομοθεσία. Αν όμως υπάρχει σύγκρουση κανονισμού – νομοθεσίας είναι ευνόητο ότι υπερισχύει η νομοθεσία.
Αποθεματικό πολυκατοικίας
Βασική ενέργεια για την έναρξη λειτουργίας της πολυκατοικίας είναι ο σχηματισμός του αποθεματικού της πολυκατοικίας, όπως προβλέπει ο κανονισμός. Το αποθεματικό είναι ένα ταμείο το οποίο σχηματίζεται με την συμμετοχή όλων ενοίκων της πολυκατοικίας. Τα χρήματα αυτά επιτρέπουν στον διαχειριστή να αντιμετωπίσει τις δαπάνες της πολυκατοικίας μέχρι την έκδοσή και είσπραξη των κοινοχρήστων. Σε περίπτωση πού το διαμέρισμα / κατάστημα ενοικιάζεται, το αποθεματικό καταβάλει συνήθως ο ενοικιαστής. Όταν αυτός αφήσει το διαμέρισμα και αφού εξοφλήσει όλες του τις υποχρεώσεις στη διαχείριση της πολυκατοικίας, το πόσο που κατέβαλε σαν αποθεματικό του επιστρέφεται ατόκως από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, ο οποίος πρέπει να το ξαναεισπράξει από τον νέο ενοικιαστή του διαμερίσματος.
Το ύψος του αποθεματικού ταμείου της πολυκατοικίας πρέπει να είναι περίπου 50% περισσότερο από το μέσο μηνιαίο ύψος των δαπανών, για να μπορεί να καλύψει και πιθανές καθυστερήσεις στην εξόφληση οφειλών. Επίσης πρέπει να προσαρμόζεται τακτικά στην άνοδο των δαπανών. Διαφορετικά ο διαχειριστής θα αναγκάζεται να καλύπτει μέρος των δαπανών της πολυκατοικίας από την τσέπη του.
Κατηγορίες κοινοχρήστων
Κάθε ιδιοκτησία δεν έχει την ίδια συμμετοχή σε όλες τις δαπάνες. Ανάλογα με το είδος της δαπάνης διαφέρει και το πόστο συμμετοχής κάθε ιδιοκτησίας σ’ αυτή. Ένα διαμέρισμα π.χ. του 5ου ορόφου έχει μεγαλύτερη συμμετοχή στις δαπάνες ασανσέρ από ένα ίσου μεγέθους διαμέρισμα του 1ου ορόφου. Η δαπάνη θέρμανσης σε μία πολυκατοικία με αυτονομία θέρμανσης, δεν είναι μόνο ανάλογη με το μέγεθος του διαμερίσματος αλλά και με τις ώρες πού κάθε διαμέρισμα άναψε το καλοριφέρ του.
Για τον λόγο αυτό η οριζόντια ιδιοκτησία κατατάσσει τις δαπάνες σε κατηγορίες ανάλογα με τον τύπο τους, ώστε να γίνεται δικαιότερη κατανομή τους στις ιδιοκτησίες.
Κατανομή της δαπάνης του πετρελαίου
Ο τρόπος καταμερισμού των δαπανών κεντρικής θέρμανσης έχει καθοριστεί από την τεχνική οδηγία του ΤΟΤΕΕ Αρ. 2427/1983 η οποία θεσπίστηκε με το από 7/11/85 Π.Δ. (ΦΕΚ 63/ Τεύχος Δ’)
Από τις δαπάνες θέρμανσης αυτές πού αφορούν την συντήρηση ή την επισκευή του συστήματος θέρμανσης, κατανέμονται ανάλογα με τα χιλιοστά (ποσοστό) του κάθε διαμερίσματος στην κατηγορία θέρμανσης. Τα χιλιοστά αυτά είναι ανάλογα τον όγκο του κάθε διαμερίσματος.
Σήμερα οι μηχανικοί για τον καθορισμό των χιλιοστών αυτών λαμβάνουν υπ’ όψη τους όχι μόνο τον όγκο αλλά και τις θερμικές απώλειες κάθε διαμερίσματος λόγω ανοιγμάτων, εξωτερικών επιφανειών, τύπου μόνωσης και άλλων παραμέτρων.
Όσον αφορά την δαπάνη πετρελαίου, αυτή κατανέμεται ανάλογα με τον τύπο θέρμανσης κάθε πολυκατοικίας:
Πολυκατοικίες ΧΩΡΙΣ αυτονομία θέρμανσης
Στις πολυκατοικίες με θέρμανση αυτού του τύπου η δαπάνη πετρελαίου θέρμανσης κατανέμεται όπως και η δαπάνες επισκευών κλπ του συστήματος σύμφωνα με τον τύπο:
formula1
Όπου:
Κ = η ζητούμενη κατανάλωση του διαμερίσματος σε Ευρώ.
Π = η συνολική κατανάλωση πετρελαίου της πολυκατοικίας σε Ευρώ.
Χδ = τα χιλιοστά του διαμερίσματος.
formula2=Το άθροισμα των χιλιοστών όλων των διαμερισμάτων.
Διαιρούμε δηλαδή το ποσό που θέλουμε να κατανείμουμε με το άθροισμα των χιλιοστών όλων των διαμερισμάτων και πολλαπλασιάζουμε το πηλίκο με τα χιλιοστά κάθε διαμερίσματος για να βαρούμε την συμμετοχή του.
Πολυκατοικίες ΜΕ αυτονομία θέρμανσης
Ένα ποσοστό του καταναλωθέντος πετρελαίου (το οποίο καθορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας) κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο της κάθε ιδιοκτησίας. Το υπόλοιπο κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο του διαμερίσματος σε συνάρτηση με τοις ώρες χρήσεως της θέρμανσης από το αντίστοιχο διαμέρισμα σύμφωνα με τον τύπο:
formula3
Όπου:
Κ = η ζητούμενη κατανάλωση του διαμερίσματος σε δραχμές.
Π = η συνολική κατανάλωση πετρελαίου της πολυκατοικίας σε δραχμές.
Χδ = τα χιλιοστά του διαμερίσματος.
Ωδ = ή μέτρηση του διαμερίσματος το διάστημα πού μας ενδιαφέρει.
formula4 = Το άθροισμα των γινομένων των ωρών επί τα χιλιοστά όλων των διαμερισμάτων.
Αυτονομία θέρμανσης με υπολογισμό των θερμικών απωλειών
Στην περίπτωση αυτή οι δαπάνες πού αφορούν την κατανάλωση πετρελαίου κατανέμονται με βάση την μελέτη του Μηχανολόγου Μηχανικού πού έχει σχεδιάσει το σύστημα κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας. Ο Μηχανικός έχει υπολογίσει στην μελέτη του τις σχετικές μεταβλητές οι οποίες χρησιμοποιούνται στον παρακάτω τύπο σε συνάρτηση με τον χρόνο που κάθε ιδιοκτησία χρησιμοποιεί την θέρμανση, ως ακολούθως:
formula5
Όπου:
Κ = η ζητούμενη κατανάλωση του διαμερίσματος σε Ευρώ.
Π = η συνολική κατανάλωση πετρελαίου της πολυκατοικίας σε Ευρώ.
εi = ο συντελεστής επιβάρυνσης του διαμερίσματος.
fi = ο συντελεστής παραμένουσας επιβάρυνσης του διαμερίσματος.
Ωδ = ή μέτρηση του διαμερίσματος το διάστημα πού μας ενδιαφέρει.
formula6 = Το άθροισμα των γινωμένων των ωρών επί συντελεστές επιβάρυνσης όλων των διαμερισμάτων.
Πάγιο θέρμανσης
Ακόμα και στις πολυκατοικίες με αυτονομία θέρμανσης, ένα μέρος του πετρελαίου κατανέμεται όχι λαμβάνοντας υπ΄ όψιν την κατανάλωση και τα χιλιοστά θέρμανσης, όπως φαίνεται από τον παραπάνω τύπο, αλλά αποκλειστικά ανάλογα με τα χιλιοστά θέρμανσης κάθε διαμερίσματος. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα θα χρεωθεί με ένα (μικρό) μέρος του πετρελαίου πού καταναλώθηκε ακόμα και αν δεν έχει χρησιμοποιήσει καθόλου την θέρμανση του. Αυτό συμβαίνει για δύο λόγους:
⇒ Πρώτον το σύστημα θέρμανσης μιας πολυκατοικίας έχει βελτιστοποιηθεί για την θέρμανση χώρων συγκεκριμένου όγκου. Αν χρησιμοποιείται για μικρότερους χώρους δεν λειτουργεί με τους βέλτιστους όρους και άρα υπάρχει σπατάλη καυσίμου.
⇒ Δεύτερο και σημαντικότερο: Ένας χώρος πού δεν θερμαίνεται λειτουργεί σαν μια ψυχρή μάζα πού απορροφά θερμότητα από τις γειτονικές ιδιοκτησίες με αποτέλεσμα αυτές να χρειάζονται περισσότερο καύσιμο για να θερμανθούν.
Κατανομή της δαπάνης για την εκκένωση βόθρου
Στην περιοχή της Ανατολικής Αττικής, όπως ήδη γνωρίζετε δεν υπάρχει κεντρική αποχέτευση με αποτέλεσμα κάθε πολυκατοικία να έχει τον δικό της βόθρο. Στην αρχή της λειτουργίας της πολυκατοικίας δεν απαιτείται συχνή εκκένωση του, με την πάροδο του χρόνου όμως αυτή γίνεται συχνότερη. Καλείται λοιπόν ο διαχειριστής να μοιράσει μία ακόμα δαπάνη. Δεν υπάρχει όμως νομοθετημένη μέθοδος για τον καταμερισμό αυτής της δαπάνης. Ο πιο «δίκαιος» τρόπος, με βάση την εμπειρία μας, θα λέγαμε ότι είναι ο καταμερισμός με βάση την κατανάλωση νερού, αφού ο βόθρος αποτελεί τον τελικό αποδέκτη του νερού που καταναλώνουμε.
Καθορισμός των χιλιοστών συμμετοχής των ιδιοκτησιών στις δαπάνες
Ο μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα “Οριζόντιας Ιδιοκτησίας” του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α. Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτηρίου. Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου πού υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.
Ποιες δαπάνες αφορούν τον ενοικιαστή και ποιες τον ιδιοκτήτη
Αυτό είναι ένα ακανθώδες θέμα που ταλανίζει για χρόνια τις σχέσεις ενοικιαστών – ιδιοκτητών. Από την πλευρά του διαχειριστή ενός κτηρίου, τυπικά το δίλημμα αυτό δεν υφίσταται. Ο διαχειριστής ως γνωστόν είναι ο αντιπρόσωπος συνολικά της συνιδιοκτησίας του κτηρίου. Για την κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών ο διαχειριστής έχει στην διάθεσή του τον πίνακα οριζόντιας ιδιοκτησίας. Σύμφωνα λοιπόν με τα ποσοστά κάθε ιδιοκτησίας σε κάθε κατηγορία κοινοχρήστων ο διαχειριστής κατανέμει τις δαπάνες στις ιδιοκτησίες. Εδώ σταματάει το έργο του. Υπόχρεος για την πληρωμή όλων των δαπανών πού αναλογούν σε κάθε ιδιοκτησία τυπικά είναι ο ιδιοκτήτης. Συνήθως όμως οι ιδιοκτήτες με το μισθωτήριο συμβόλαιο, συμφωνούν με τους ενοικιαστές ότι ένα μέρος των δαπανών θα πληρώνονται από τους δεύτερους. Σε κάθε περίπτωση όμως αυτό είναι ένα θέμα που οφείλουν να επιλύουν μεταξύ τους οι ιδιοκτήτες με τους ενοικιαστές. Ο διαχειριστής δεν έχει λόγο στις ιδιωτικές αυτές συμφωνίες, όπως δεν έχει λόγο και στους υπόλοιπους όρους της μίσθωσης των διαιρεμένων ιδιοκτησιών.
Πρακτικά τώρα και στις περισσότερες περιπτώσεις έχει επικρατήσει η εξής λύση στο παραπάνω πρόβλημα:
Ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή, και αν αυτά περιλαμβάνουν κάποιες δαπάνες οι οποίες κατά την συμφωνία πού έχει γίνει αφορούν τον ιδιοκτήτη, αυτές αφαιρούνται από το επόμενο ενοίκιο όταν αυτό καταβληθεί. Οι δαπάνες που συνήθως συμφωνείται ότι βαρύνουν τον ενοικιαστή είναι οι δαπάνες πού προκύπτουν σε τακτική βάση, δηλ κάθε μήνα, τρίμηνο κ.λ.π. Οι λοιπές δαπάνες δηλαδή οι έκτακτες, οι οποίες συνήθως είναι επισκευές παγίων στοιχείων του κτηρίου, αφορούν τον ιδιοκτήτη. Στον παραπάνω εθιμικό και πρακτικό κανόνα φυσικά υπάρχουν εξαιρέσεις.
Σημαντικές παρατηρήσεις
Θα αναφέρουμε επιγραμματικά μερικά πράγματα που συνήθως παραβλέπονται από τους ενοίκους μιας νέας πολυκατοικίας:
⇒ Κάθε ένοικος πρέπει να διαβάσει προσεκτικά και να κατανοήσει τον κανονισμό και την οριζόντια ιδιοκτησία.
⇒ Ο διαχειριστής πρέπει να οριστεί και να αναλάβει τα καθήκοντά του αμέσως. Οι καθυστερήσεις θα φέρουν μόνο μπερδέματα και διαμάχες αργότερα.
⇒ Όλοι οι ένοικοι πρέπει νωρίς να φροντίσουν να βρουν τους διάφορους διακόπτες πού απομονώνουν τις διάφορες παροχές στο διαμέρισμά τους όπως νερού ηλεκτρικού ρεύματος, θέρμανσης κ.λ.π. Επίσης να προμηθευτούν κλειδιά για να έχουν πρόσβαση στους χώρους αυτούς. Έτσι σε περίπτωση ανάγκης θα είναι προετοιμασμένοι.
⇒ Οι διάφοροι τεχνικοί πριν παραδώσουν τα συστήματα για λειτουργία επισημαίνουν ποιοι μετρητές (θέρμανσης, ύδρευσης κλπ) ανήκουν σε κάθε διαμέρισμα. Καλό είναι ο κάθε ένοικος να επιβεβαιώσει αν οι μετρητές αυτοί είναι πράγματι σωστά αντιστοιχημένοι.
⇒ Το θέμα της παραλαβής μίας νέας ιδιοκτησίας από τον κατασκευαστή είναι σοβαρό. Καλό είναι ο κάθε ιδιοκτήτης πριν υπογράψει τα σχετικά έγγραφα της παραλαβής να αναθέσει τον έλεγχο σε μηχανικό της εμπιστοσύνης του, για να αποφύγει προβλήματα αργότερα.
Άρνηση πληρωμής κοινοχρήστων
Το δυσκολότερο καθήκον ενός διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων. Επειδή η πρόληψη είναι πάντα καλύτερη από την θεραπεία ο διαχειριστής πρέπει να φροντίζει οι χρεώσεις να είναι καθαρές διαφανείς και αιτιολογημένες. Κάθε απορία πρέπει να επιλύεται άμεσα και πειστικά. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται όσο είναι δυνατόν ομαλά για να μην παρουσιάζονται μήνες με τεράστιες χρεώσεις και άλλοι με μηδαμινές. Ακόμα ο διαχειριστής πρέπει να είναι ευγενικός αλλά επίμονος όταν ζητάει την έγκαιρη εξόφληση των δαπανών. Όσο η οφειλή συσσωρεύεται, τόσο δυσκολότερη είναι ή είσπραξή της.
Αν παρ’ όλα αυτά κάποιος από τους ιδιοκτήτες αρνείται την εξόφληση της οφειλής του, ο διαχειριστής οφείλει να τον παραπέμψει στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.
Αποχώρηση ενοικιαστή
Υπόχρεος έναντι της συνιδιοκτησίας του κτηρίου για οποιεσδήποτε οφειλές ενός διαμερίσματος είναι πάντα ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος. Γι΄ αυτό λοιπόν τα οφειλόμενα κοινόχρηστα της περίπτωσης αυτή πρέπει να κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης.
Γι’ αυτό λοιπόν καλό είναι πριν την αναχώρηση ενός ενοικιαστή ο ίδιος σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη πρέπει να ζητηθεί έγγραφη εκκαθάριση από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας (όπως και από ΔΕΗ κ.λ.π) για να αποφευχθούν προβλήματα.
Κλειστά διαμερίσματα
Στις περισσότερες περιπτώσεις οι κανονισμοί των πολυκατοικιών δεν προβλέπουν έκπτωση στα κοινόχρηστα ιδιοκτησιών οι οποίες για οποιοδήποτε λόγο παραμένουν κλειστές και αχρησιμοποίητες, με δύο εξαιρέσεις:
Στις πολυκατοικίες πού δεν έχουν αυτονομία θέρμανσης συνήθως υπάρχει μία έκπτωση γύρω στο 50 %. Και στην περίπτωση όμως αυτή πρέπει να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις οι οποίες συνήθως είναι: Να παραμείνει η ιδιοκτησία τελείως κλειστή και για διάστημα μεγαλύτερο των 30 – 60 ημερών. Να απομονωθούν και να σφραγιστούν τα σώματα του καλοριφέρ, με ευθύνη του διαχειριστή, ο οποίος πρέπει επίσης να τα αποσφραγίσει.
Στις πολυκατοικίες με αυτονομία θέρμανσης είναι αυτονόητο ότι στα κλειστά διαμερίσματα χρεώνεται μόνο το πάγιο θέρμανσης, αφού οι μετρητές δεν καταγράφουν κατανάλωση.
Στους κανονισμούς πολυκατοικιών υπάρχει συνήθως ειδική πρόβλεψη με την οποία ο κατασκευαστής της πολυκατοικίας απαλλάσσεται για ορισμένο χρονικό διάστημα από τα κοινόχρηστα για τις ιδιοκτησίες πού έχει στην ιδιοκτησία του και παραμένουν απούλητες και αχρησιμοποίητες.
Αυτά που αναφέρουμε παραπάνω αποτελούν μερικές γενικές παρατηρήσεις και απαντούν στις συχνότερες απορίες που μας έχουν εκφράσει οι διαχειριστές που συνεργαζόμαστε. Είναι πιθανό εσείς να έχετε κάποια άλλη, για το λόγο αυτό είμαστε πάντα στη διάθεση σας να τη λύσουμε και να σας βοηθήσουμε σε όποιο πρόβλημα αντιμετωπίζεται και αφορά την πολυκατοικία σας.
Η φιλοσοφία μας είναι να είμαστε συνεργάτες με τους διαχειριστές με τους οποίους συνεργαζόμαστε.
